三四线城市楼市以刚需为主 购房者平均年龄偏大

随着三四线城市的行业地位显著攀升，相关的投资价值也开始进一步显现。国家统计局数据显示，从2016年初至2017年末，一二线城市商品房成交面积占比从40%下降到了32.6%，三四线城市商品房成交面积占比则上升了7.4个百分点。为了更全面地了解当下三四线城市楼市特征，克而瑞以100座三四线城市商品房客户数据为样本，对购房人群个体特征和购房偏好进行多角度研究发现，三四线城市商品房的买家以刚需为主，购房者平均年龄“老”过一二线城市的购房者。

购房者平均年龄相对较大

克而瑞调研数据显示，2017年房价的平稳上涨和相对宽松的调控政策，为三四线城市带来了更多的外来购房者，样本城市外地购房者占比达到20%，比一二线典型城市高出9个百分点。也正是有更多外来成年客户的流入，三四线城市购房者平均年龄更大一些，35岁以上购房者占比达到了57%，比一二线城市的购房者高出3个百分点。分区域来看，经济最为发达的华东、华南的购房者，各年龄段的占比相差不大，但华南地区外地客户占比明显更高，如佛山、东莞的外地客户占比都超过了40%，而在华东，诸如台州、连云港等市外地购房者平均占比不到5%。

克而瑞研究中心马千里表示，这一方面是因为华南民间投资氛围更加浓厚，购房溢出需求更为强烈；另一方面也是因为华南区划内城市相对密集，广东、广西的三线城市离核心城市距离更近，核心城市需求外溢的距离成本相对较低，而华东六省一市范围过大，核心城市辐射面积有限，在苏北、皖北等地区仍有不少城市楼市外来需求占比较低。

三四线城市楼市以刚需为主

调研数据显示，从三四线百城城市客户购房的需求情况来看，居住需求目前仍是主流购房目的。华东、华南等经济更加发达、配套建设完善的地区则客户投资活跃程度显然大于其他区域，利用二套贷款杠杆投资、拥有较多房产的客户占比较高；而西北区域整体发展相对滞后，城市配套仍处于低的能级，房地产市场中改善、投资需求的占比都较低，刚需房在这些区域有更好的市场，高端需求则相对较少。

另外，三四线城市内部各方面的分化较为显著，房价、城市配套和购房需求等都有较大的差异，而且该差异还在持续扩大中，如何加快落后区域的发展，尽量平衡区域间差异是三四线城市建设中面临的较大难题。

部分三四线城市加入“调控”

克而瑞指出，回顾2018年一季度行业发展趋势，可见三四线城市的楼市热度仍在继续保持，尤其是土地市场热度明显高于一、二线城市。但与此同时，更多的三四线城市开始收紧房贷、执行限购，交易限价、市场热度较高的华东、华南三四线城市更是个中典型，如芜湖、泉州、惠州、三亚等市均在一季度出台或升级了“四限政策”。受此影响，三四线城市购房需求会更多地向本地购房者、向居住性需求回归；就市场热度而言，区域核心城市周边的三线城市、尤其是外地客群占比最大的华南片区，势必会受到更多影响。

反观二线城市，又在2018年开启了“抢人”模式，进一步增强了对三四线城市的人口吸纳能力，武汉、南京、合肥、西安等市在推进租赁住房建设的基础上，还进一步放宽了人才了落户门槛。以西安为例，在3月22日执行最新人才引进政策后，短短3天即新增落户1.5万人。

马千里认为，受这些因素影响，在部分缺乏就业机会、收入水平不高的三四线城市，年轻人置业需求会更多地流向一二线城市，在应对市场热度下降的同时，这些地区打造产品还需要更多地考虑适老化，联系2017年数据情况来看，在人口流出的东北、西南大区，这一现象将表现得更加明显。

(信息时报)