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楼市急需抑制非理性波动 防范经济金融风险“明知山有虎,偏向虎山行”这句话,充分体现了目前开商发想要拿地的迫切。
5月18日,上海浦东新区周浦镇西社区PDPO-1001单元A-03-11地块正式开拍。出让公告显示,该地块出让面积69433.1平方米,容积率1.8,总起价13.77亿元,为纯住宅地块。
作为今年浦东新区出让的第一幅纯住宅地块,出让条件甚为苛刻。根据上海规土局官方网站公布的该地块《上海市国有建设用地使用权出让合同》显示:“该幅地块规定有15%的面积(计18746.94平方米以上)需要自持70年不能出售,5%的面积作为保障房无偿移交给政府。”
换句话说,出让面积69433.1平方米,容积率1.8,可建造面积124979.58平方米,扣除必须自持的15%,最终可出售面积106232.64平方米,起始价格13.77亿元,粗略计算起始楼盘价约1.3万/平方米。
据上海规土局官方网站数据显示,截至17日下午6点,该地块竞买申请人数已达37家。为何出让条件如此苛刻的地块,还能引发那么多房企的追捧?
3.25新政后,上海房地产市场迎来了深度调整期,不仅一二手楼市成交迅速滑坡,连土地市场也进入前所未有调整,在整个4月无一幅经营性用地出让。
经历了一个月的休眠后,上海土地市场在5月重新开启,但11幅地块出让条件严格按照了新政的要求。
对此,上海链家研究总监陆骑麟曾表示,商办类用地由于其严格的高比例自持要求,未来将普遍以低溢价率甚至零溢价成交为主。而住宅类用地的情况则有待观察,不排除在楼市和土地新政的双重压力下,仍有开发商试图高溢价抢地的情况。
就即将拍卖的地块而言,尽管持有15%的物业,意味着企业的成本会增大,但企业能从块地得到的利润同样诱人。尤其是在上周泗泾楼盘价接近4万之后,业内已有周浦地块楼盘价将“破5”的声音出现。
针对近期过热土地市场,部分城市已经在准备出台应对措施。5月17日,苏州市国土资源局挂出公告称,该局于4月20日挂牌的5幅地块,由于规划优化原因,经市政府批准,暂缓出让。五幅地块有三幅分布于姑苏区,一幅位于相城区,一幅位于高新区。
据媒体报道称,由于近期土地市场过热,苏州市政府有意要房企先撤销拿地念头。此外,更有房企相关人士表示,苏州马上要推出调控政策,涉及限购。
另于5月13日,南京市七地连拍,最终诞生了一宗总价、一宗单价以及一宗区域,共收金248.56亿元。
当时便有业内人士分析,南京该场土拍之所以如此火爆,是因为南京地产圈盛传,超过5万平方米地块在出让时若溢价幅度超过45%,将直接配建保障房,据报道这一消息得到南京市国土局相关人士证实,但具体细则还在制定不久后会正式出方案。
5月16日,孙宏斌在融创中国“北京壹号院”全球发布会中就表示:“南京、苏州的地价肯定是不对的,这么多年了,苏州的房价一直是在2万,南京的房价都没有超过3万的,一下子土地楼面价超过3万甚至到4万,这个肯定是不对的。”
他强调,地价真的不对,而房价没有什么不对,“北京、上海、苏州的房价我觉得还没有泡沫,我不认为是泡沫,而地价是一定有泡沫的。”
孙宏斌还认为,苏州、杭州很多开发商的项目是亏钱的,那些拿高价地的在房地产风向变化的时候便会受到惩罚。
责任编辑: sj
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