万科设计又逆天，地下车位竟能低于2.6平米，增加利润超10亿！

房地产行业现在一片萧瑟，标杆房企或寻找新的增长点，或通过苦练内功，降低成本，提高利润率，今天分享的是，如何通过优化车库设计，一年增加利润最多可到15亿，希望同行企业能学习之…

何为地库停车效率？

即地下车库单位车位占用面积为多少？

单车面积=车库总面积/总车辆数

如何实现高效停车？

有何设计技巧？如何破解，说来话长，不急！

一.先今天先从停车位与柱网关系慢慢谈起？

1.典型车位2400*5300，典型车道5500          

2.水平柱净间距最佳：4800、7200、9600            

3.综合柱间距对成本的影响，3车方案较合理          

4.应避免柱间偏离以上经济数值较大的情况  

5.需关注地方交评的特殊规定如杭州地区规定停车位2.5*6，行车道6m 

1.典型车位2400*5300，典型车道5500            

2.水平柱网间距=3*2400+400=7600

3.竖向柱网间距=2*5300+5500=8050          

4.竖向柱网间距为何定8100呢？

为停车位间设置防火墙预留空间，柱网与车位关系模块化，整数化

二.理论上的停车效率的最高极限？ 

1.标准模块面积16.2*7.6*2=246.24㎡            

2.停车数量12辆            

3.单车面积=246.24/12=20.52㎡/车          

我们的目标是无限接近20.5㎡/车

三.地下车库哪些因素影响了停车效率？        

1.车库内的主楼区域          

2.车库内的设备用房          

3.车库内的疏散楼梯          

4.车库内的汽车坡道          

5.车库内的人防口部          

6.车库内的疏散通道          

7.车库内的无效面积 

解决方法：          

1：高效停车区域不应布置设备用房、楼梯

2：低效停车区域宜布置设备用房、楼梯等

3：主楼地下室区域尽可能布置停车位

四.柱网间距与停车效率的关系？        

方案一：典型柱网7600*8100

方案二：典型柱网8100*8100

方案二比方案一面积浪费6.58%          

五.停车方式与主楼位置的关系？        

方案一：车位与主楼垂直

方案二：车位与主楼平行

方案二当车位与主楼平行时，无法在主楼区域停车        

六.上部结构墙柱与停车效率的关系

墙柱间距宜控制在>2400（单车）；>4800（双车）          

七.停车方式与停车效率的关系

方案一：停车方向不同（8.1*8.1）

方案一：典型区域16.2*28.73=465.43,停车18辆，单车面积=25.86㎡/辆

方案二：停车方向一致（8.1*8.1）

方案二：典型区域16.2*28.73=465.43,停车20辆,单车面积=23.27㎡/辆，柱间距改为7.6*8.1，停车22辆，单车面积=20.5㎡/辆

在停车方向改变区域，方案一比方案二浪费效率最高可达26%,原因是方案一增加了车道面积。

八.竖向停车道的设置与停车效率

平行于停车方向的竖向行车道在满足交通环通的情况下尽可能少设置，一般间距不要小于50m，并尽可能与汽车坡道发生关系，设置2单车道将会增加车道面积，降低停车效率。

当在端头设置竖向车道时，导致停车位减少24辆。

九.楼栋间距与停车效率的关系

一：楼栋平列时，水平间距对停车的影响

楼栋平列时，楼栋间距需>13.25m，或增大至16.1m可提高停车效率

二：▼楼栋前后布置时，前后间距对停车的影响（其中一栋为自行车库）

一栋停车，一栋自行车库，楼栋最小经济间距27050，扩大模数为16200

▼楼栋前后布置时，前后间距对停车的影响（其中两栋为自行车库）

2栋均为自行车库，楼栋最小经济间距32400，扩大模数为48600

三：楼栋前后布置时，前后间距对停车的影响（其中两栋均可停车）

2栋均可停车，楼栋最小经济间距37900，扩大模数为54100

四：楼栋前后布置时，前后的经济间距如下：

以上数据可作为总图规划楼栋间距的参考，并可选择合理的部位设置自行车库或其他储藏空间。当前后主楼间距不符合以上经济数据值，则将导致无效面积浪费，前后楼栋尽可能平行布置，不宜设置不必要的转向。

五：举一实例：

通过调整楼栋间距，停车效率提高19%

十.常见的地下车库布置中设计错误

一：车道单侧布置车辆

二：在高效停车区布置设备用房或楼梯

三：平面布置存在不必要的无效面积（柱间距不合适、停车位与墙体间的大量无效空间）

四：平面布置存在不必要的无效面积(车道过宽导致的大量无效空间）

五：平面布置存在不必要的无效面积(外墙设置不合理导致的大量无效空间）

六：平面布置存在不必要的无效面积(停放方向改变导致车道面积增加）

十一.万科地下室车库设计汇总

一：总图规划时需兼顾楼栋的间距

二：地下室车辆停靠方向应垂直于建筑面，并尽可能不转变方向

三：平行于车辆停靠方向的车道在满足交通使用便利情况下尽可能少，并尽量与汽车坡道发生关系

四：严禁车道单向停车。

五：严禁车道宽度大于5500。（交评有特殊要求除外）

六：严禁设置不合理柱网，一般典型柱网8100*7600，如因结构柱截面需要，方可适当放大

七：主楼户型和结构墙柱布置需要适当考虑停车可行性。

八：设备用房和疏散楼梯应设置在主楼或停车低效率区，严禁在停车高效区设置设备用房和楼梯

九：谨慎设置地下室边界范围，必须去除无法有效使用的无效空间。

十一.万科地下下室车库优化举例

优化前：面积21600,停车497辆，单车43.6平米/辆

优化后：面积19400,停车745辆，单车26.1平米/辆

优化率67%，相当于减少面积8600，节省造价1900万元

目前，万科一年建设地下车位15万个左右，万科通过独门的优化设计与优化排布，每个车位可降至26平米，这样可以少建设70万平米地下车位，仅车库一项，一年就能比同行节约70×2200＝15.4亿......