房产过户给子女怎样最划算

房产如何过户给子女是最划算的，可能很多人从来都没有考虑过这个问题，不同的方式过户就会有不同的收费且关系到后续交易要缴纳的税费问题，下面从4个方面来分析不同的情况：

1、老人去世之后，房产如何继承

我国的老人大部分都比较传统，就连平日谈论死亡都感觉非常地不吉利，更何况是立遗嘱，对这事就更加忌讳了，立遗嘱会让他们感觉自己快要死了，大多数人不愿意去面对这个事件，其次担心因为财产分布不公而闹出矛盾，所以很多老人到死也不愿意立遗嘱，可能在他们内心里也是为了减少家庭矛盾。

如今很多的家庭是独生子女，所以大家都理所当然地认为老人去世后，房产自然是给到了独子或独女，其实不然，如果老人去世之后，房子就成为了遗产，关于这个遗产继承在法律上是有明确继承顺序的。

根据《继承法》第10条规定 遗产按照下列顺序继承： 第一顺序继承人：配偶、子女、父母。 第二顺序继承人：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

备注：继承法所说的子女，亲生的或是有抚养的关系的都算；所说的父母，包括亲生父母或有抚养关系的父母。所说的兄弟姐妹，包括同有血缘关系或是无血缘关系的继兄弟姐妹。

这里举个列子：老李的父亲在世，老李有个独子，老李有一个妹妹，老李突然过世了。现在这套房产成了遗产，按照法律继承如下，具体如下图所示：

首先这套房产是夫妻共有财产：老李与妻子各占一半；

现老李过世了按照法律顺序继承，父亲、儿子、妻子三个平分，各占房产的1/6，待老李的父亲去世之后由他父亲的第一顺序继承，此时第一顺序继承人只剩下老李的妹妹，所以他妹妹占房产的1/6，上面的图示最简单的模型，为了更清晰地表达，其实老李的妻子和妹妹下面还可以按照这个图示的逻辑进行顺延。

图上能得出，这套房产并不是老李的儿子一个人的。一旦其它继承人有意见时就会产生纠纷，如果其它人继承人都同意继承到老李的儿子名下，那当然是皆大欢喜了。所以我们能常看到电视剧中出现争家产弄得亲情破裂，其实是源于生活。为了避免这样的情况发生，立下遗嘱是最好的解决方式。

2、老人立了遗嘱

如果老人在生前立下遗嘱，指定给某个子女，等老人过世后，那就可以按照遗嘱的方式继承房产，就目前来讲，我国还未实行缴纳遗产税，所以这一块是没有费用的，同时也不用缴纳契税和个人所得税，但是房产在过户时需要缴纳一定的过户费用，这个费用不多。非直系继承，需要缴纳3%的个税。

如果继承人再次出售此房，需缴纳20%的个人所得税，如果满五年且是唯一的住房可以免除个人所得税。

3、老人将房子进行赠予

如果老人指定赠予给某个子女，需要缴纳约3%的契税，不需缴纳个人所得税，如果出售此房就要缴纳20%的个税，除非满五年且唯一住房；如果受赠人非直系亲属除了要缴纳3%的契税以外，还需要缴纳20%的个人所得税。

4、老人将房子转售给子女

如果采用买卖的方式，需要缴纳个人所得税和契税。

出售普通住宅：如果是满五年且唯一住房，那么仅需要缴纳契税，增值税及个税都可以免征；如果不满足则需要缴纳个人所得税1％。

通过上述的分析可以总结：如果家庭关系简单，老人去世后不影响继承问题，同时也不考虑卖房产，优先选择继承是最便宜的；如果老人健在，房屋不会进行二次销售，就用赠予的方式；如果房屋要进行二次销售，买卖交易会更划算。所以每个家庭要根据自己的实际情况进行选择。

其实在国外是早就已收遗产税，就拿美国为例，遗产税的收取比例高达18%-50%，而且在国外是先要交遗产税缴纳完成，才会将房产进行过户，否则房产就直接拍卖房产（一旦进入拍卖流程，那肯定不是市价了，是按照市值折几折进行售卖，交易后扣除税费基本所剩无几）。所以在国外很多子女因无法缴纳税费，就放弃继承房产。

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