地产大事件｜一周热点回顾（11.23-11.27）

【政策】

1.成都：热点楼盘优先向无房家庭及棚改货币化安置户销售

11月24日，成都市住建局与司法局联合发布《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》。明确热点楼盘优先向无房家庭及棚改货币化安置户销售。根据规定，项目登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的，全部房源仅向无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售，其中无房家庭房源不低于房源数的70%；当登记购房人数在1.2倍至3倍之间，按原有规定公证摇号排序选房，棚改货币化安置住户房源不低于房源数的20%，无房居民家庭房源不低于棚改货币化安置住户优先后剩余房源的60%；若登记购房人数在1.2倍以内的，则由开发企业自行组织有序销售。此前于9月14日，成都曾发布楼市新政，要求提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例，棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。

小编点评：成都此次政策极大保证了无房、棚改等刚需群体的购房需求，减少了热点楼盘开发商“暗箱操作”等违规经营现象，同时也抑制了部分炒房客的投机行为，使房源真正能被刚需群体获得。

2.上海规范二手房交易 中介挂虚假房源将暂停网签密钥

据上海市房地产经纪行业协会消息，上海市房地产交易中心近日印发《上海市存量房房源核验及信息发布操作规范（试行）》，并将于12月15日起实施。该规范明确，经纪机构若未按规定执行或存在5种违规操作情形的, 交易中心将采取撤销委托备案、约谈、书面警告、网上房地产网站曝光、纳入诚信记录、暂停网签密钥等监管措施,督促整改。5种违规情形一是填写虚假产权人联系电话、所售房屋价格；二是申请承诺书未按规定签字、存档；三是投诉量年累计超过一定比例；四是不按规定展示二维码；五是其他违规情形。

小编点评：对一线城市而言，二手房市场或比新房市场规模更为庞大，这就需要在存量房方面及时出台规范，避免违规交易行为。未来各主要城市或陆续对此加强监管，保障购房者利益。

3.珠海放宽落户条件 毕业五年内本科以上学历人员可直接申请落户

11月26日，珠海市人民政府办公室发布《关于进一步放宽我市人才引进及入户条件的通知》。根据规定，毕业五年内全日制本科以上学历人员，可凭毕业证和相关资料直接向公安派出所申请落户。同时，珠海此次还放宽了部分人才的引进条件，其中在学历上，将具有国家教育部承认的大专（高职）以上学历人员、人社部承认的技工院校高级工班及以上毕业生纳入人才引进范围；在年龄上，学历人才、职称人才、具有国家职业资格等级的技能人才、重点企业一线优秀员工的引进年龄统一为男性50周岁以下、女性45周岁以下。

小编点评：珠海、惠州、江门等城市承接了广深两地的人才、住房外溢需求，也先后出台了各类人才引进政策，都市圈协同发展正在进行。

4.北京公积金提取有望一日到账

11月25日，北京公积金中心表示，拟对《北京住房公积金缴存管理办法》《北京住房公积金提取管理办法》进行修订。新的管理办法拟规定，租房提取不再要求房租超出家庭工资收入的5%、提取额到账时间由3日调整为1个工作日、单位不得低于下限为职工缴存公积金等。同时，新管理办法也拟取消“贷款购买经济适用房等政策性住房的职工及其配偶每季度可以提取一次住房公积金，其他情况的每年可以提取一次”的限制。

小编点评：北京此次对公积金政策的调整，再次透露出了政策便民的导向。此前，北京公积金中心已采取了开通网上提取申请、取消证明资料等多项便民措施。公积金这笔“私房钱”的运用，将会越来越“活”。

【市场】

1.前三季度全国住宅新房成交均价同比上涨7.2%

11月25日，戴德梁行发布《2020年前三季度全国住宅市场报告》。报告称，前三季度全国住宅新房成交均价同比上涨7.2%升至9989元/平方米，较上半年上涨2.4%。其中，第三季度全国新房成交量价齐升，成交量创近五年同期之最，为42494万平方米，同比增长10.5%；成交均价第一次突破万元，达10322元/平方米，同比增长3.7%。报告还指出，前三季度全国24个重点城市供销比为1.04，较前两季度的1.01继续微升，重点城市整体供需关系持续得到改善。戴德梁行预计，未来一、二线等高单价城市在全国成交量的占比将持续增加，带动全国新房住宅价格上行，而三、四线城市则将在稳楼市的调控基调下价格保持稳定。

小编点评：今年三季度，各大房企受降负债、冲击全年目标等压力影响纷纷推出优惠吸引顾客，加之疫情后消费者购房需求不断释放的因素，都推动了新房成交量的走高。四季度为传统淡季，但各大房企将持续释放优惠，营销冲刺战也将进一步打响。

2.大湾区土地市场热度不减深圳8宗地块揽金近340亿元

本周的大湾区土地市场可谓看点十足，其中最受关注的是深圳土拍。11月23日，深圳成功出让8宗宅地，总成交额高达339.81亿元。8宗地块分别位于宝安西乡、沙井、龙华大浪、坪山以及光明，共吸引中海、华润、金地、金茂等20余家房企参战。重点地块中，融创华发联合体以底价127.1亿元摘得沙井宅地，万科以上限价59.98亿元竞得西乡宅地，溢价率45.02%，佳兆业新城控股联合体以上限价28亿元竞得坪山宅地，溢价率45%。此外，广州、佛山、珠海等城市也有优质地块出让，中海以104.76亿元竞得珠海十字门商住地，溢价率24.62%，该地块也成为珠海成交总价“”；佛山以31.63亿元成功出让两宗地块，分别由金茂及粤海置地竞得；美的置业、广州城投及外资企业新加坡丰树集团分别竞得广州三宗宅地，总成交额45.76亿元。此外，本周北京还新挂牌3宗宅地，分别位于石景山刘娘府、朝阳金盏及平谷区，总起始价96.34亿元。

小编点评：深圳此次土拍虽活跃度较高，但成交楼面价控制良好，未出现高溢价地块，稳地价趋势明显。在土地出让“双竞双限”模式下，加上对人才住房和普通住房的价格限制的加持，深圳楼市异常火热的状况不太可能再出现了。

3.售楼处玩起人脸识别引消费者戴头盔看房

近日，一条消费者戴头盔进售楼处看房的视频走红网络，这源于目前部分售楼处加装的人脸识别系统。若被识别为没有中介带看，购房者将成为开发商的自然客源被系统记录下来，今后再走中介渠道就无法享受中介优惠了。分析人士指出，售楼处这种做法一是保护自己的客源不被中介“拐走”，进而避免向中介支付不必要的佣金，二是就是防止自己的销售联合中介，防止客源流失。

小编点评：开发商及中介一直保持着“相爱相杀”的关系，一方面开发商要依靠中介为其销售，一方面又要防着中介赚取高额佣金。然而在这背后，消费者的隐私成为了最被忽视的部分。

4.首批公募REITs项目答辩已完成

本周，据中证网、界面新闻等媒体报道，某头部基金公司内部人士透露，有不超过30家基金公司已经参加了国家发改委组织的基础设施REITs项目答辩。其中，项目能否产生稳定的现金流，是发改委关注的重点之一。报道称，公募REITs仍在起步阶段，难点在于，资产出表涉及到的项目公司分立流程较为复杂、资产定价方面发行人和投资人需要磨合。不过，公募REITs投资将对项目进行风险评定，进行投资者风险承受能力与投资目标识别，虽投资门槛一定程度高于公募基金，但对普通投资者来说，公募REITs具有通胀避险特征，能够分散风险，是增加资产配置的较好选择。

小编点评：公募REITs或将成为投资者的又一生财渠道。目前我国REITs市场发展潜力巨大，同时其有利于广泛调动各类社会资本投资基础设施的积极性，或成为今后企业青睐的投资方向。

5.深圳再现“万人摇”项目 “条件不够亲戚来凑”

11月25日，深圳华润城润玺一期开卖，“万人摇”再现。该项目一期推售1171套房源，共有9690批购房者符合选房资格，中签率约为12%。据时代周报报道，由于润玺一期与周边二手房存在价差空间，为了能“抢”到一套房源，不少不符合条件的购房者选择借名买房。不少购房者表示，购买面积越大盈利空间越大，所以要在能力范围内选最大面积的房源。有业内人士表示，当前深圳执行的限价政策使得部分地区新房和二手房之间出现价格倒挂现象，在利润的驱使下，部分购房者选择用借名买房的方式入场已并不罕见。

小编点评：借名买房存在一定的法律风险，但对一些投资者来说，巨大的利润空间使他们敢于铤而走险，不顾日后可能会出现的纠纷。近期，随着深圳各项城市政策的不断完善，深圳土地供应也在逐渐加大，日后刚需住房等将得到保障，“万人摇”、借名买房等现象将被抑制。

【企业】

1.万达清空海外资产 出海“梦碎”

11月25日晚间，万达酒店发展发布公告表示，其已完成出售芝加哥物业项目。其将不再持有目标公司任何权益，目标公司的资产、负债及财务业绩将不再综合计入公司的综合财务报表。至此，万达集团已将其海外地产项目全部清空。万达开展海外物业投资始于2013年，此后的三年中，万达先后拿下了英国伦敦One Nine Elms项目、美国芝加哥项目和洛杉矶One Beverly Hills项目、澳大利亚悉尼的Circular Quay公寓和酒店项目等等。不过在此之后万达的负债居高不下，总负债从2013年的34.76亿港元升至2017年的163.69亿港元。为防止资金链断裂，其不得不将上述海外资产一一变卖。王健林曾在2018年1月的万达年会上明确表示，万达要逐步清偿全部海外有息负债。公告翌日，万达酒店发展报收0.32港元/股，涨幅10.34%。

小编点评：王健林“出海”的计划最终梦碎。万达酒店发展的业务属于服务类，收益、回笼资金速度都相对较低，大量投资海外物业必然会带来负债高企。此次出售芝加哥项目，可改善其现金流及盈利能力等。

2.世茂、福晟再现纠纷 并购之后路向何方

11月25日，一份名为《致福晟集团全体跟投员工的公开信》的文件在网络上传开。其中写道，世茂于2020年11月18日凌晨，未经使用福晟集团保管的复核KEY，并在恒丰银行的配合下，从原本用于解决福晟员工跟投款分期支付需要的共管账户中擅自转走了2.6493亿元的款项。当晚福晟集团对此做出回应，称该消息不实。虽然双方合作不畅的消息被福晟否认，但自今年1月份世茂福晟“世纪并购”以来，双方合作存在矛盾的消息就不绝于耳，员工维权、基金逾期、投资人报警、抢公章等负面事件持续上演。分析人士指出，对福晟集团负债的纾困方法是两者前进道路上的绊脚石。世茂方希望通过盘活福晟销售端资产，恢复福晟正常的销售及资金回笼流程，进而使福晟完成降负债的要求。但这样的流程对债务积压的福晟来说或许太慢。据乐居财经报道，当前福晟集团旗下共有12只债券，总规模达100.3亿元。其中5只将于2021年到期，4只将于2022年到期。同时，截至2019年底，福晟有息负债金额为304.77亿元，资产负债率77.32%，同时还有12.05亿元对外担保金额。

小编点评：福晟的“急”与世茂的“缓”，为两者的矛盾埋下伏笔。本次合作究竟是“纾困”还是“收购”，还需要两者仔细思考。而其中的对与错，旁人或也难判断。

3.房企核心层人事变动持续进行

本周，多家房企高层再现人事变动。其中，张良辞任弘阳地产非执行董事；张峰辞任新城发展联席公司秘书，张宛玲获委任，同时王晓松获委任为环境、社会及管治委员会主席；首开股份提名蒋翔宇、秦虹为董事候选人；孙伟亮辞任香江控股总经理助理；中国铁建地产集团任命李兴龙为党委书记、董事长，原在任者吴仕岩退休；禹洲集团成立可持续发展委员会，林禹芳担任主席，林龙安、郭英兰、林聪辉担任委员会成员；中国金茂方面，孙文德获委任为公司独立非执行董事及审核委员会成员。

小编点评：企业高层人事变动往往能释放出企业未来发展的信号，人才的流动能与企业擦出怎样的火花，还需要时间为我们验证。

4.上交所对格力地产时任董事长兼总裁鲁君四予以通报批评

11月23日晚间，上交所对格力地产时任董事长兼总裁鲁君四予以通报批评，起因为未尽职履行信披义务。2016年8月，格力地产以6.78元/股的价格，以非公开方式发行4.42亿股新股，其控股股东珠海投资控股有限公司应6个定增对象要求签署协议，但珠海投资未履行协议中的远期购买安排，致其持有的格力地产股份被冻结。上交所表示，鲁君四未能勤勉尽责，未能督促控股股东珠海投资及时告知公司相关事项并予以披露，对控股股东的违规行为负有责任。

小编点评：作为公司高层，其有责任及义务向股东、合作方等关联企业及时披露信息。诚信是经营的基本，若做不到基本的信息披露，个人声誉受损，那么对公司带来的负面影响将是不可逆的。

5.多家房企、物企披露IPO进程

本周，多家房企、物企披露IPO进程。其中，大唐控股、佳源服务通过港交所聆讯。大唐控股拟发售3.33亿股，定价区间为3.6港元-4.6港元，预计于12月11日正式挂牌发行；佳源服务拟全球发售1.5亿股，定价区间为3.15港元-4.05港元，预计于12月7日正式挂牌发行。此前通过聆讯的领地控股、恒大物业、华润万象生活也相继发布公告，其中领地控股全球发售2.5亿股，定价4.5-6港元，计划于12月10日上市；恒大物业拟全球发售16.21亿股，定价8.8港元，将于12月2日上市；华润万象生活拟全球发售5.5亿股，定价18.6-22.3港元，将于12月9日上市。同时，越秀地产表示，拟拆分越秀物业于港交所上市。此外，本周优客工场正式登陆纳斯达克，成为“联合办公”第一股，11月25日报收7.15美元/股。

小编点评：房企物企IPO“逐梦之旅”仍在进行，其背后是自身业务扩张的资金需求以及向母公司“输血”。至于上市后能否讲好资本故事，还需要看操盘者如何运营了。

6.恒大、宝能造车被发改委点名调查

11月25日，国家发改委的一纸命令在网络热传，其要求严查各地新能源汽车生产情况，遏制造车乱象。恒大和宝能首当其冲，被要求报告2017年以来投资和拟投资建设的汽车整车及零部件项目情况，包含土地占用、建设内容、项目进展、完成投资等情况。受此消息影响，恒大汽车股价连续两天下挫。25日收跌5.20%，26日再跌2.19%，截至27日收盘，其市值缩水至约1975亿港元。而业内也再次对此类企业造车的目的展开讨论。有人士认为，部分企业声称造车，但实际上是在大肆圈地，意图继续干老本行。有人则称，近年来我国对新能源汽车行业不断释放政策利好，这也使得一些别有用心的企业试图钻空子，以达到一些“不可告人”的目的。

小编点评：对于积极研发、认真造车的企业，必将会得到政府及资本的推崇，而那些浑水摸鱼的，监管部门势必会重拳出击，其将无所遁形。在监管之下，恒大、宝能们的抗打击能力还有待考验。

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