3月中国物业服务TOP30报告

观点指数 3月，进入年报季，绝大部分上市物企已披露2020年度业绩。整体向好，营收上除个别企业以外全部实现正向增长。

本月依然没有物业服务企业新上市，新力服务、中南服务以及天誉青创智联服务分别赴港递交了招股书，截至2020年12月31日的在管面积分别为3230万平方米、3690万平方米和470万平方米。

截至3月底，等候上市的物业企业数量已上升至13家。

政策上，3月10日，商务部明确“城市一刻钟便民生活圈”概念，提出到2025年初步建成一批布局合理、业态齐全，以足居民日常生活消费和品质消费等目标，以多业态集聚形成的社区服务商圈，为物业公司开展社区增值业务指明了方向。

此外，恒大物业、世茂服务、华润万象生活、融创服务等8只H股物业股于3月15日正式被纳入港股通，目前中国内地的投资者已经可以通过港股通对相应物业股进行投资。

碧桂园服务维持榜首，物业板块跑赢恒生指数10.5%

“3月中国物业服务发展指数TOP30”榜单的榜首由碧桂园服务夺得，万科物业与恒大物业紧随其后，分别位列第二、第三名。

3月23日，天眼查数据显示，苏宁置业将旗下江苏银河物业出质给碧桂园服务，据了解，江苏银河物业在管面积5979万平方米，物业服务的业态也较为全面，若苏宁债务危机未能及时解决，这或许将成为碧桂园服务的另一桩并购标的，碧桂园服务的规模将进一步扩大。

另外，碧桂园服务还在本月恒生指数调整中被纳入恒生中国企业指数，该指数挑选在港上市国内企业中市值最大的50家作为标的，旨在反映在港上市中国内地企业的整体表现，加入碧桂园服务后，该指数共有51只成分股，合计总市值约23万亿港元，而碧桂园服务也是入选该指数唯一的物业成分股。

数据来源：恒生指数公司，观点指数整理

保利物业也在继续扩张其全域服务范围，3月23日，保利（上海）城市建设服务有限公司与浙江省嘉善县姚庄镇人民政府正式签订《浙江省嘉善县姚庄镇全域服务合作意向协议》，标志着保利物业在城市公共服务领域又更进一步。

值得关注的是，3月15日，于港交所上市的华金国际资本发布公告拟更改企业名称，更改为“华发物业服务集团有限公司”。

据观点指数查阅，2014年，华发集团通过旗下公司收购了卓智控股70%股权，2017年12月，卓智控股更名为华金国际资本。2019年8月，华发国际资本以7.34亿元的价格中标和辉集团的股权收购事项，而和辉集团正是通过其附属公司珠海华发物业来提供物业管理服务及相关增值服务。

到现今更名，华发物业长达数年的借壳上市终于正式完成。

资本市场方面，观点指数选取了具有代表性的25只物业样本股来观察物业板块的整体情况。

数据来源：Choice，观点指数整理

根据观点指数监测，25只样本股票中，涨幅最高的绿城服务月内上涨达50%，18只物业股市值加权的平均涨幅为8.3%，跑赢同期香港恒生指数10.5个百分点，本月物业板块整体依旧维持着高增长的态势。

当前物业板块整体的PE和估值都较高，超过其他大部分行业包括房地产行业的平均水平，不过考虑到近几年物业服务公司的飞速扩张以及高成长性，物业股整体在资本市场中的走势有机会继续维持。

上市物企整体业绩向好，收并购步伐不停

截至目前，上市物企对2020年业绩的披露已基本完成。尽管2020年各行各业都笼罩在新冠疫情的阴影之下，物业服务行业凭借自身高抗风险性不仅经受住了考验，成为资本市场聚光灯下的新星，业绩上也实现了大幅度增长。

据观点指数统计，目前已公布业绩的物业服务企业除彩生活外均实现营收正向增长，平均营业收入增长率达30%，规模增长十分迅速，其中世茂服务增长率最高，突破100%实现营收翻倍。而毛利率方面，行业过去一年整体的平均毛利率为29%，保持在较为稳健的位置。

数据来源：企业公告，观点指数整理

收并购目前仍是物企扩张最为有效的途径之一，本月各物企并购扩张的脚步也并未停歇。

龙湖物业于3月4日斥资12.7亿收购亿达服务全部股权，再增近2000万平方米在管面积。第一服务也于月内接连收购了大连亚航物业以及上诚物业，而后两者服务面积与第一服务相近，均在2000万平方米左右，通过这两起收并购，第一服务短时间内实现了规模上的数倍扩大。

另外，早前公布的碧桂园服务针对蓝光嘉宝服务的收购事宜月内也在持续有序进行，除此之外，碧桂园服务还发布公告拟对蓝光嘉宝服务于港交所进行除牌处理。

数据来源：企业公告，观点指数整理

雅生活服务在收并购方面也有了新的动作，3月22日宣布，分别收购了陕西名堂60%股权、北京慧丰51%股权以及大连明日环卫51%股权，并拟对安徽宇润和中航环卫进行收购。

据悉，上述5家收购标的均为环卫公司，分布于全国各省的一二线城市。

数据来源：企业公告，观点指数整理

近年来，雅生活服务通过收并购实现了非住宅领域特别是公共服务业态占比的迅速增长，城市公共服务市场广阔，是规模相对客观的万亿蓝海市场。

公共服务业旨在剥离部分政府职能，让现代企业参与城市治理，将城市管理进行市场化以及专业化，并最终促进整个城市运行效率的提升，对于物业企业自身来说，抢占相关赛道也是获得业务新增长点的好机会

对环卫等位于专业领域的公司进行收购是物业企业切入城市公共服务较为容易和常见的方式。透过此次对数家环卫公司的收购，雅生活服务在城市服务领域的探索广度与深度预计将进一步提高。

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