首套房贷利率进一步下行，与二套房贷利率差距加大

2022年11月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。根据重点城市主流房贷利率数据：2022年11月监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3个基点，二套利率为4.91%，与上月基本持平；本月平均放款周期为26天，与上月基本持平。

解读

1. 在疫情后经济修复和稳地产的实际需求下，总量宽松的政策基调未变，这是本月LPR保持不变的宏观环境。当前国内流动性整体相对合理充裕，兼顾到国际加息周期下国内外均衡，一定时期内LPR保持平稳。

2. 本月房贷利率保持稳中下降走势。经历前期房贷降息后，多数城市房贷利率降至历史低位，本月降息城市范围较小，仅14城房贷利率有所调整，且以首套房贷利率下降为主。截至11月18日，贝壳研究院监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头。

3. 稳地产背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。金融16条的支持政策提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。

统计数据显示，2022年11月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3BP，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。

11月银行放款周期26天，与上月基本持平。其中一线城市平均放款周期为32天，二线城市平均放款周期均为24天，三线城市平均放款周期为27天。

截止到11月18日，监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城。首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅10城高于4.1%；二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。

利率变化来看，本月仅14城房贷利率有所调整。其中泉州和温州首套房贷主流利率下调至3.8%，降幅达30BP。二线城市中，杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线及三四线城市首套利率平均为4.07%。从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为169BP和112BP。以首套房100万商业贷款本金，30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1036元，需偿还的利息总额减少约37万元；一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅60BP和52BP。