一算吓一跳！100万买房子，5年后多少钱卖出去，才不至于亏本？

坐标哈尔滨，当地新开一个楼盘，规模挺大的，房价大约1.3万左右一平。有个外县的朋友想在这里买房子，和我商量这个时候是否值得入手？

和他聊了一会，我判断出他来哈尔滨买房子纯粹是抱着投资的目的，并没有过来居住的意思，抱，抱着短平快的心理，想大赚一笔。

我直言跟他说这种想法不现实，我问他想过没有，五年后他若把这房子卖出去，到时卖多少钱才能保本不会亏呢？

他说，我也没那么贪心， 5年能涨20%就行了。我告诉他，这种想法太单纯了，即使涨20%，那么认真算起来他也是亏的！

怎么可能呢？他一脸的不信。然后我给他算了一笔账，算完他无语了。

现在大家买房子，如果说不抱着房子升值目的就买房，那是骗人的，谁愿意买跌价的房子呢，但是，不知大家想过没有，假设房子买了之后，持有5年后就卖，那么，至少要涨多少才保本呢？

为了直观回答这个问题，我们先举个2个例子：

例子1，全款买房：

假设买套房子，全款购买，房款为100万，买完之后放在手里不装修，5年后卖出。这种情况下，买房子的成本主要分为持有成本和交易成本。

1、交易成本包括买入成本和卖出成本，买入成本主要是契税，现在契税一般为1-3%，我们取最高的3%。卖出成本主要是卖家承担的各种税费，因为已经满5年了，卖家需要缴纳的费用非常少，暂按1%算。

2、持有成本主要是需要缴纳的物业费，取暖费（如果有的话），以及购房这笔资金的机会成本，因为如果不买房，钱存银行里，会有利息的，而买房就损失了这笔利息。当前的银行无风险理财产品中，大额存单三五年期的为4%左右。以上各项费用，我们暂按5%算，那么，5年就是25%。

以上各项总计：3%+1%+25%=28%

也就是说，全款买房的情况下，5年内房价至少上涨大约30%，才会保本。

例子2，贷款买房：

假设买套房子，贷款购买，房款为100万，买完之后放在手里不装修，5年后卖出。这种情况下，买房子的成本除了持有成本和交易成本，还有贷款成本。假设首付为三成，贷款七成。

1、交易成本同例子1，取4%。

2、持有成本主要包括物业费，取暖费，以及购房首付款这笔资金的机会成本。三成首付款如果买大额存单的话，大额存单三五年期的为4%左右，那么一年利息为0.3*4%=1.2%。以上各项费用，我们暂按2.2%算，那么，5年就是11%。

2、贷款成本计算比较复杂，这里可以简化计算，当前的全国首套房平均贷款利率大约为5.5%，以5.5%为基础，那么，5年利息为0.7*5.5%*5=19.25%。

整个成本合计为：4%+11%+19.25%=34.25%

也就是说，贷款买房的情况下，5年内房价至少上涨大约34.25%，才会保本。

对于这个结果，大家吃惊不？是不是不算不知道，一算吓一跳？

其实现在炒房很难了，空间越来越小，房子不涨价就是跌了，除非刚需，真不建议投资房产了，毕竟现在的房产已经没有几个了，而且二手房出手特别难，投资房产风险很大。

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