地产大事件｜一周热点回顾（11.30-12.04）

【政策】

1. 国家高层领导及职能部门再谈房地产

本周，中共中央政治局常委、国务院副总理在住房城乡建设部召开座谈会。他强调，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展，要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。银保监会主席郭树清在近日出版的《辅导读本》中发表题为《完善现代金融监管体系》的署名文章，他指出，要坚决抑制房地产泡沫。房地产与金融业深度关联，目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。他还表示，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

小编点评：近年来，各职能部门等多次提及房地产相关内容，表现了国家对现阶段我国房地产市场存在问题的重视，以及促进房地产市场平稳健康发展的决心。

2. 住建部等六部门：推动物业服务企业发展居家社区养老服务

12月3日，住建部、发改委、民政部等六部门联合发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》。意见提出，要补齐居家社区养老服务设施短板，要求盘活小区既有公共房屋和设施、保障新建居住小区养老服务设施达标、加强居家社区养老服务设施布点和综合利用等。意见同时强调，推行“物业服务＋养老服务”居家社区养老模式，支持养老服务品牌化连锁化经营、组建专业化养老服务队伍。此外，意见还提出要建设智慧养老信息平台、丰富智慧养老服务形式，并创新智慧养老产品供给。

小编点评：目前我国人口老龄化程度正处于上升期，养老产业正迎来发展窗口期。此次意见的发布，也为相关物业企业开展养老业务提供了指导思想，未来养老产品或将持续得到创新，更加满足人们的需要。

3.深圳官方回应“代持炒房”：正在调查，违规将严肃处理

11月30日，对于近期深圳华润城润玺一期等热点楼盘出现“万人抢房”、“众筹打新”等情况，深圳市住建局局长张学凡表示，政府主管部门高度重视，对媒体反映的代持炒房等情况，正在调查处理中，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。部分专家学者对此表示，抑制深圳房价过热需要出实招，一是增加住宅用地供应，加快土地招拍挂节奏，并利用存量建设用地开发建设住宅、分类盘活利用存量工业用地等，保障产业和居住空间；二是推进房地产税立法，在法律范围内授权地方试点开征房地产税，用经济手段“治本”。

小编点评：深圳再现楼盘“打新潮”，也说明在今年7月最严限购政策出台后，仍有不少人试图钻空子炒房，背离了房住不炒的导向。未来深圳或将继续出台监管措施，彻底浇灭这股炒房势头。

4.西安收紧楼市 二套房贷款首付比例最高提至70%

12月1日，西安市住建局等4部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。该政策按购房者已拥有住房面积调整二套房商业贷款首付比例，将已拥有住房面积划分为90平方米以下、90至144平方米之间及144平方米之上三档，并再以144平方米的界线对欲购买的二套房面积做二次划分，使得二套房贷款首付比例最低为40%，最高为70%。同时，西安还调整了公积金贷款首付比例，结清第一次公积金贷款后再次申请贷款，购房面积在144平方米及以下的，首付比例不低于50%；在144平方米以上的，首付比例不低于55%。进入2020年以来，“千人摇”现象在西安楼市频频上演，据财联社统计，仅11月单月，西安就有15个楼盘出现此现象。

小编点评：西安此次最大亮点在于细化了不同购房需求的贷款首付比例，逐级递进，落实了差别化的信贷政策，既保障了部分真正购房群体的需求，也能抑制一定的炒作现象。

5.因城施策 三地鼓励住房消费

本周，云南文山、福建平潭综合实验区及广东湛江先后出台政策，对房地产市场给予一定程度的“松绑”。其中，云南文山明确，支持鼓励机关企事业单位人员、城镇居民、农民、农业转移人口、市外人员等到文山城区购买新建商品房或二手房，对购买自住型和改善型住房的，继续加大银行贷款和住房公积金贷款支持力度。福建平潭综合实验区发文表示，严格落实供给侧改革“去库存”工作要求，引导鼓励房地产企业在东北、华北、西北、中部等地区进行促销活动，吸引外地投资者来置业。广东湛江则是提高了公积金贷款额度，第一次申请公积金个人贷款，单方缴存最高贷款额度不超30万元，双方缴存不超50万元，较2019年政策分别提高了10万元。

小编点评：此类三四线城市在当前多地收紧楼市的趋势中“背道而驰”，意在去化库存压力，未来我国楼市将继续保持因城施策的特点，对房价过热的城市予以强硬管控，对楼市遇冷库存积压的城市予以适度放松，促进交易。

6. 昆明、太原加强商品房预售资金监管

近日，昆明、太原两地先后发文加强商品房预售资金监管，昆明要求商品房预售重点监管资金额度为项目预售总额的30%，太原则为40%。两地同时以项目工程进度规定重点监管资金的使用额度，昆明将工程进度划分为建设层数达二分之一、完成主体结构验收、完成竣工验收备案三档，申请使用资金额度分别不超过重点监管资金的60%、70%及100%；太原将工程进度划分为正负零、主体工程三分之一、主体工程封顶、基本建成、项目竣工、综合竣工验收并完成不动产第一次登记六档，使用资金额度分别不超过重点监管资金总额的30%、40%、60%、80%、97%及100%。两城还明确，对部分违规、失信企业，政府有权对预售资金进行冻结。

小编点评：加强商品房预售资金，能有效防止开发企业因资金到位不足引起的项目烂尾现象，并能规范企业对资金的运用，使资金真正运用到产品的建设中去，也是保障购房者权益的一项举措。

【市场】

1.11月百城新建住宅均价环比上涨0.32% 东莞涨幅居首

12月1日，中指院发布报告显示，11月全国百城新建住宅均价为15755元/平方米，环比上涨0.32%，涨幅较上月收窄0.08个百分点；同比上涨3.63%，涨幅较上月扩大0.11个百分点。其中，共有71城房价环比上涨，数量较上月减少2个，东莞房价涨幅最高，为1.14%，其次是杭州、金华；聊城、德州、张家口位居跌幅前三位。二手房方面，全国百城二手住宅均价为15448元/平方米，环比上涨0.29%，涨幅较上月扩大0.01个百分点，其中63城环比上涨，数量较上月增加5个，东莞再登涨幅榜首，幅度为1.90%，宁波、深圳次之，分别为1.71%、1.65%。菏泽、常熟、衡水位居二手房价环比跌幅前三位。

小编点评：11月百城新建住房、二手住房均价呈现稳中有涨局面，房地产市场整体保持平稳运行。个别房价涨幅依旧较大的城市后续或继续加强监管，稳定房价水平。

2.中国高收入城市排行榜：深圳逼近3万美元居首

本周，21世纪经济研究院发布中国高收入城市排行榜，其中深圳以人均GDP近3万美元位居全国榜首，其次是无锡与苏州。该榜单还以人均GDP为标准，将23个城市划分为三个梯队。若以城市群来划分，梯队中的城市多集中于长三角城市群，包括无锡、苏州、南京、上海、杭州、宁波和南通7座城市，显示了长三角城市群的巨大发展动能。若以省份划分，广东、江苏是最大赢家，各有4城上榜。不过，在成渝都市圈中，成都位列梯队倒数第三位，重庆则未能跻身第三梯队，21世纪经济研究院认为，人口体量过大是影响两城排名的一大原因，但人口数量并非决定一座城市是否进入高收入阶段的唯一因素。

小编点评：目前已有不少城市提出了“十四五”期间的发展愿景。人均GDP仅是一座城市迈向高收入的特征之一，未来的城市发展还需要实现人口与经济的共同增长，促进城乡融合，并在教育、医疗、养老等公共领域持续“输出”。

3.11月网签超1.7万套 北京二手房迎“暖冬”

据我爱我家统计数据，11月北京全市二手房共计网签17268套，环比增长20.5%，同比增长40.44%。1-11月，北京全市二手房网签总量为147895套，较2019年同期增长13.02%，较2018年同期增长4.25%。分析人士指出，11月二手房网签数量大增，或与10月份网签滞后相关。据北京商报报道，二手房网签量上涨的背后，是北京楼市供需结构的变化，即房源减少、客源增多，供需矛盾略有加剧。我爱我家数据显示，11月北京二手房市场新增房源量环比下滑7.43%，同比下滑11.85%；而新增客源量则环比增长7.54%，同比增长24.12%。价格方面则是稳中有升，11月价格环比上涨0.5%，而近半年价格环比波动幅度也均在0.5%及以内。多位专家表示，新房与二手房“相互联动、互为推手”的关系，是今年北京新房及二手房成交同步创新高的原因之一。专家还预测称，今年最后一个月，两者成交量将依然保持高位。

小编点评：北京今年楼市交易行情较好，其中不乏置换需求，一定程度带动了二手房成交量的上升。同时，目前北京五环内可选新房项目并不多，部分刚需购房者便将目光集中到二手房，这也促进了成交量的上涨。

4.广州一小区给业主分红利 最高分近千元

近日，广州天河区骏景花园向业主发红包的消息走红网络，据广东电视台报道，该小区业委会将小区一年的收益结余233万元拿出来分给所有业主，希望可以唤醒业主的主人翁意识。分析人士指出，该笔费用名为“社区公共收益”，源于小区电梯广告、户外灯箱、游泳池、门面摊位等公共设施产生的营收，该笔营收由业委会委托物业公司进行管理。不过，部分物业在使用这笔资金时，并没有征求业委会同意，或干脆将其私藏，也导致了费用年年收，但业主一分没见着的现象。有律师指出，我国的《物权法》、《物业管理条例》明确规定，业主对于小区内利用共有部位、共有设施产生的收益享有权利。

小编点评：相关物业公司应认真履行法律法规要求，将这笔资金的来龙去脉透明公开。小区业委会也要加强对物业公司资金使用的监督，莫让这笔本能造福业主的钱成为“糊涂“账。

【企业】

1.房企发布前11月销售业绩 年目标完成率现分化

据克尔瑞数据统计，2020年前11月，全国百强房企实现权益销售金额81972亿元，同比增长8.8%，11月单月实现权益销售金额9950.1亿元，同比增长18.9%，环比增长5%。其中，已有近8成房企前11月累计业绩超去年同期，不过，除招商蛇口、中国恒大、世茂集团等个别企业同比增幅超10%之外，碧桂园、万科、融创中国等多数房企同比增幅则在10%以内。此外，前11月房企全年业绩目标完成率出现分化，在已公布全年目标的房企中，中国恒大、中国金茂等个别企业已提前完成全年目标。同时，超6成房企的目标完成率达到90%以上，也有近3成房企完成率在85%-90%之间。此外，也有首创集团、富力地产等企业完成率不及85%，年末仍需加把劲儿。

小编点评：目前各大房企业绩呈现“几家欢喜几家愁”的状态，对于仍未完成年目标的企业来说，12月必定成为全年营销的最后战场。目前房地产市场整体的下行压力犹存，去化率承压，年末房企仍需加紧推货、加强营销以冲刺全年业绩目标。

2.房企11月境内外融资规模现分化

据贝壳研究院数据，前11月房企债券融资规模约11291亿元，较上年同期微增0.8%。11月单月，房企境内外债券融资共发行84笔，较10月增加18笔，发行规模折合人民币约835亿元，环比增长20.7%，同比减少21.4%。其中，11月房企境外融资规模约280亿元人民币，环比减少15.7%，同比减少52.9%；境内融资规模则截然相反，环比增幅达54.3%，同比增幅也达到18.9%。据贝壳研究院分析，境外债市低迷是11月房企境外债发行规模下降的主要原因，境内融资主导地位将延续至年末。同时，据贝壳研究院统计，2021年房企到期债务规模预计可达12448亿元，同比增长36%，房企偿债压力将持续攀升。

小编点评：2021年房企将迎来偿债高峰，在积极回笼资金偿还债务的同时，企业回购债券、债券违约现象的出现或将增长，对此，快周转将成为房企的核心导向。不过，企业如果没有成熟的系统化管控能力，快周转极可能带来产品质量的下降。

3.或防范“打新热潮” 万科深圳一楼盘调整销售方案

12月1日，或受近期深圳个别“网红盘”出现“众筹打新”“万人摇号”等现象，万科根据深圳市政府最新指示，对瑧山海家园销售方案做出调整。万科方面表示，目前已经整理出诚意登记审核通过和资金冻结成功的客户名单，将会把名单提交给政府相关核查部门，核查社保年限信息并按社保年限排名反馈，后续将按照客户社保年限排名，再以本次可售房源数为基数按1:5的比例选取排序中社保(或个人所得税)年限靠前的客户入围，参与摇号选房。同时，万科还发出倡议，明确提示了代购行为可能引发的风险。11月底，万科该项目公布备案信息，项目此次备案260套住宅，均价约10.6万元/平方米，而周边二手房价介于11万元-17万元/平方米，价格倒挂加之项目较好的区位及配套，因此备受追捧。

小编点评：万科此次将购房者信息交由政府审查，借助政府平台查询购房者资料，能有效阻拦一部分不符要求的投机者，保障刚需购房者的权益。不过，仅万科一家企业还远远不够，若要抑制“打新潮”，深圳政府还应加强对各大“倒挂盘”的监管。

4.自如收购贝客 接济蛋壳客户被指攫取房源

在蛋壳公寓爆雷的同时，同为长租公寓头部企业的自如却动作不断。11月30日，自如宣布收购贝客青年精品公寓，合计房源5000余间，分布在北京、上海、南京、苏州等地。12月2日，自如在发布会上表示要进军社区式租赁，并推出自有项目自如里，其宣称第一期自如里已在广州上线，首批房源入住率达96%。同日，自如APP消息提示，签约海燕计划付款方式中，自如分期、轻松付等付款方式已暂停使用。12月4日，自如还发布针对蛋壳租客业主扶持方案，表示业主和租客与蛋壳解约后可与自如签约，承诺租客未来一年内房租不变，并免收业主一年的托管服务费。不过，有分析人士指出，自如此举看似雪中送炭，实则在攫取蛋壳的房源及客户，并能节省房源的改造成本。

小编点评：面对濒临崩塌的蛋壳，自如或借此找到了扩张业务、打造口碑的“契机”。自如能否在当前动荡的行情中生存下来，归根结底还是在于其自身的盈利模式。

5.  多地泰禾影院暂停营业 北京影院已无排片

近日，新地产财经以“泰禾影院暂停营业”为关键词搜索发现，郑州、南昌、海口、长沙、太原、大同、青岛、等多地的泰禾影院发布暂停营业公告，北京的两家泰禾影城马家堡4DX店、立水桥店已无电影排片。上海泰禾巨幕影城ScreenX 118广场店目前虽仍有排片，但据证券日报报道，此影院已经不归属泰禾，而是国资影城。这也引发业界对泰禾影院背后的泰禾集团是否会放弃院线业务的猜想。受疫情影响，今年各大院线营收大不如前，泰禾影院的增收不利或直接为泰禾集团目前的债务困境雪上加霜。

小编点评：黄其森的“文娱梦”或将半道搁浅。不过，泰禾是否要将文娱板块出售，目前还尚无定论。在这个多事之秋，虽然有万科的一臂之力，但泰禾集团还是要将更多的希望寄予自救了。

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