楼市调查 | 从合正到万科物业 信达深圳坪山“”分手泰禾后寻路

“狼来了”的故事多次上演，让不少置业者对深圳坪山金尊府项目最新开盘预告仍持怀疑态度。

近日，金尊府项目销售人员向观点地产新媒体透露，项目预计5月6-7日取证，10天内开盘，开盘方式为线上摇号。

这个时间，距离2017年底传出开放营销中心消息已有4年之久。

金尊府自诞生之日起便自带话题。

2015年12月，深圳土地市场在沉寂10个月后，推出坪山G11337-0101地块，这是当年第二宗拍卖的宅地，也是面积最大的一宗。

最终，与龙光地产激烈竞价后，信达地产以总价30.3亿元笑到最后，溢价率达219%，并以约达2.72万元/平方米的楼面价刷新“”纪录。

面对如此价格，当时不少房企表示，算上基建成本、税费，信达以后要卖到4.8-5万元/平方米才可能盈利，而同时期坪山区的新房均价仅为2万元/平方米。

这也对信达地产的资金运营和产品打造能力形成挑战，泰禾是信达最早为之寻找的“答案”，该公司此后相继在深圳坪山、上海新江湾、上海顾村三大项目引入“院子系”及“府系”产品线，被外界解读为借泰禾品牌做高溢价。

今年3月底，由于项目运营效果未达预期，信达地产与泰禾宣布终止合作。其中，深圳坪山金尊府数月前完成竣工备案，却迟迟未入市，如今对外口径也变为由信达操盘。

持续调控的市场形势下，信达金尊府注定还要为入市做更多努力。

观点地产新媒体了解到，泰禾离场后，信达尝试寻找其它答案，包括拉来本地房企合正参与报建、销售等工作，以及将物业工作交由万科物业打理。

根据销售人员披露，项目开盘推售价格区间约4.1-4.4万元/平方米，毛坯出售。

信达泰禾5年离合

回溯5年前，深圳坪山G11337-0101地块吸引了星河、龙光、中洲、港中旅等18家房企参与竞拍，迫切进入深圳市场的信达地产以更进取价格脱颖而出。

根据当时信达地产负责人在土拍现场的说法，坪山地块值得此次价格，公司有信心做好项目。同时，这也是信达在深圳第一次通过公开市场以招拍挂形式获得土地，将会全权开发。该公司2015年年报也披露，深圳坪山地块未涉及合作开发项目。

但在2016年1月宣布与泰禾合作开发上海新江湾项目后，同年9月信达地产便再与泰禾签署委托建设合作协议。据此，泰禾接受委托为坪山项目提供代建、销售管理等服务，并提供相应建设资金，为信达地产旗下深圳信润提供财务资助11亿元。

与泰禾合作一个月后，信达坪山项目就已经取得建设工程规划许可证，案名确定为“信达泰禾·金尊府”。

彼时，信达泰禾·金尊府一度对外称，将继承泰禾新中式造园精髓，打造“深圳首个真正以中国皇家园林为样本”的豪宅项目，同时将引进泰禾5A“金钥匙”贴身管家服务。

有分析人士表示，信达地产出身资产管理公司，虽拥有低融资成本，但地产操盘能力有限，大多依赖于其他成熟房企帮忙。而泰禾地产在打造高端楼盘上经验较为丰富，产品线较为成熟，由其操盘可实现开发运作互补。

对于泰禾而言，与信达合作同样有助于扩大品牌输出。在介入金尊府前，泰禾已分别以楼面价5.1万元/平方米、7.9万元/平方米拿下宝安尖岗山项目，并斥资57.2亿元拿下与金尊府一路之隔的商业地块。

2017年3-5月，信达泰禾·金尊府相继获得项目基坑及土方石工程、主体工程等施工许可。据附近居民当时介绍：“金尊府那时确实在赶工期，每天晚上都在加班施工，大概5-6天就能出一层楼。”

市场人士对观点地产新媒体指，金尊府早期对项目规划做过调整，包括容积率也有修改。

根据深圳规划国土委坪山管理局2017年11月初发布公示，深圳信润申请修改信达泰禾·金尊府项目总平面图。其中项目1-5栋建筑高度有所下调，6栋由12米改为13.3米；公共活动空间、体育活动场地、公共配套设施的位置也出现调整。

同年12月，金尊府举办全球发布盛典，泰禾形象大使对外阐述公司的产品设计、文化理念、泰禾物业及客服管家服务等特色。项目还邀请杨丽萍站台，并计划月内开放营销中心，一时间引发关注热潮。

此后，金尊府陆续传出开放展示中心的消息，至于开盘时间却迟迟未确定。去年9月，深圳坪山区住建局公示一批入市楼盘信息，其中信达泰禾·金尊府拟申请3、5栋住宅预售，但此后杳无音讯。

上述人士对观点地产新媒体表示，信达与泰禾之间就项目定价问题未谈拢，前者意图定高价，导致项目迟迟没有备案价。有未经证实说法称，外界曾料金尊府售价4.5万元/平方米，但未达信达预期。

最终，当初看似珠联璧合的信达和泰禾，在合作5年后一纸公告吹破了当初的美好愿望。

今年3月31日，泰禾公告宣布，现因房地产行业政策调控持续深入和市场环境的不断变化，与信达地产所合作上海、深圳3个项目的开发、销售进度受到一定影响，运营效果未达预期，经营风险增加。在双方充分沟通、协商一致的前提下，同意终止项目合作。

泰禾表示，深圳坪山项目包括运营效果在内的服务未达到收入确认条件，因此未确认相关服务收入。

截至目前，已向信达地产（金尊府项目）提供财务资助6.76亿元，但预计产生0.59亿元亏损。

合正、万科物业入局

作为进入深圳首作，坪山G11337-0101地块项目在信达地产的地位较高。

年报披露数据显示，该项目土地面积约3.69万平方米早期规划计容建筑面积16.61万平方米；预计总投资额约为31.209亿元，在公司开发项目中成本为第6高；项目计划2017年开工，并于2018年竣工。

至2017年底，确定案名的信达泰禾·金尊府，规划计容建筑面积增加至16.82万平方米，总建筑面积23.61万平方米；总投资额则变成54亿元，期内实际投资额4.63亿元，项目预计竣工时间变更为2020年。

泰禾也在公告中提及，信达泰禾·金尊府规划有9栋住宅，其中8栋为商品房住宅，1栋保障房建成后由政府回购；项目已于2020年12月完成竣工备案，总可售面积约11.20万平方米（不含保障房4.50万平方米），截止去年底尚未开盘销售。

泰禾正式退出后，观点地产新媒体近期走访发现，原本挂着“信达泰禾·金尊府”的楼体，已更换为“信达金尊府”。现场销售人员也表示：“项目由信达操盘。”

值得关注的是，在泰禾官宣前半个月即3月中旬，市场上关于金尊府引入深圳本地房企合正的消息沸沸扬扬。

合正集团成立于1996年，目前业务涉及房地产开发、医养产业、文旅产业开发等，其中开发的豪宅系列项目包括合正·荣悦、合正·中央原著、合正？香蜜原著、沙井头项目等。

观点地产新媒体就此向合正方面求证，知情人士回应称：“信达与合正早已合作多年，比较认可公司模式运营能力。”

该人士同时证实，此前信达确实曾邀请过合正参与金尊府项目，主要涉及报建、销售等方面的合作，但因种种原因，目前并未接盘。

另一方面，由于泰禾带走了其物业及客服管家配套服务，信达也需要引入新的物业公司。

查阅工商信息获悉，4月16日，深圳市万科物业服务有限公司信达泰禾金尊府物业服务中心成立，注册地址位于深圳市坪山区马峦街道坪环社区金尊府1栋101，法人代表沈运涛。

对此，金尊府销售人员向观点地产新媒体证实，项目物业服务确实由万科承接。万科物业方面则回应，公司总体服务项目中来自第三方项目的占比已达6成，金尊府只是其市场化外拓的项目之一。

考虑到物业服务与资产价值的关联性，通过提升服务质量以提高房子溢价，是当下第三方项目引入品牌物业的主要考量。此前万科物业也对外提及，其在华东某地级市交付的项目，产品价格较周边同类高于20%以上。

观之信达地产为坪山“”物色的合作对象，从以“高溢价”豪宅自居的泰禾，到运营能力“受认可”的合正，再到物业实力突出的万科，无不显示出信达对金尊府的期望。

几经波折终入市？

入市方面，深圳市住建局消息显示，在2021年一季度计划预售商品房项目中，金尊府就已在列，当时计划推950套住宅，最终未能如期推出。

4月9日公布的二季度计划预售商品房项目中，金尊府仍然在列，但推售套数减少至356套。

最近，金尊府销售人员透露，项目预计5月6日-7日取证，10天内开盘，开盘方式为线上摇号，并且不需要看积分。

面对金尊府再次入市的消息，有网友戏称：“会不会又是一次狼来了？”

置业者杨女士向观点地产新媒体称，每年都会有（金尊府）销售邀请参观楼盘，样板房已经看过三次了，也不知道这次能不能开成。

与杨女士经历相似的置业者不在少数，数年间金尊府多次传出入市消息，但屡次延期，目前已然成为现房，尚未开盘销售。

一位建筑商向观点地产新媒体分析称：“项目延期入市的原因无非两种，一种是没办下预售证之类的手续不能入市；另一种是开发商自己主观上不想入市，但这种都是不着急用钱的，在等合适的时机。”

该人士续称：“就是想卖上高价。”

从项目进度看，金尊府早已具备入市条件，虽由泰禾代建操盘，但信达有最终决策权。熟悉该项目的人士表示：“一般主体到2/3就可以卖了，他们历来的想法是，项目备案价要超过5万元/平方米，但（预售证）一直备不下来，因为有未确定性，开发商一直都在博。”

据观点地产新媒体此前分析，偏远的区位及缓慢增长的消费力，决定了坪山片区房价基数及上涨梯度比不上关内地区。2020年，坪山区GDP为801.05亿元，位列深圳10个行政区中的第8位。

目前，坪山片区新房住宅价格在3.8-4.4万/平方米，而二手楼盘也一直维持在相同区间。另外，不断出台的限购限价政策对金尊府更是雪上加霜。

分析人士向观点地产新媒体表示：“多种因素下，坪山片区的房价涨幅有限，目前新盘的备案价很难超过片区已有最高价格。”

根据金尊府销售人员说法，项目开盘推售单位为9栋中的其中3栋，价格区间预定为4.1-4.4万元/平方米，毛坯出售。置业者们纷纷表示得到相同消息，并已跃跃欲试。

另外，不少置业者发现，本次样板房的户型设计与此前相比改动较大，尤其在小户型方面。

一位刚刚参观过样板房的意向购房者向观点地产新媒体描述：“原来的两个卫生间改为一个，而设备平台、阳台、餐厅不是被取消就是被占用，预计实用面积少了10平方米。”

观点地产新媒体从多名建筑工程师处了解到，户型更改属于常见做法，房企为了保证利润，会尽可能提高得房率，但需要通过监管验收，否则就面临整改。此外，会根据市场畅销户型进行修改，最终目的都是为了能卖上价并且更好卖。

业内人士认为，信达金尊府注定是一个解套型项目，始于“”的风光未必可以延续。

在宅地至极的深圳，外地房企要想真正进军深圳，如果不满足于以权益形式投资项目，招拍挂无疑是最简单的途径。但在政策不断趋紧的当下，高价拿地后如何降本增效才是房地产企业应该仔细思考的问题。

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